欧镇江：主刀商业地产的专科医生

――“NOTA X YNID设计大师系列讲座”第五讲主讲嘉宾 专访

文/汪瑞

  他是来自香港的商业地产的“专科医生”，凭借自身积累的商业品牌渠道、商业地产专业知识以及敏锐的市场观察力,带领他的团队在大陆商业地产设计市场中逐渐树立起自己的风格和独特的设计理念。

  他是扎根在杭州的香港人,只身来到杭州,负责西湖时代广场的设计,而后久居于此,一手创建了自己的设计公司. 从万象城、杭州大厦、湖滨银泰IN77、长沙D1 mall、上海正大广场、到中骏世 界城等，用实力和作品说话，成为商业地产设计领域中的佼佼者。

  他，除了是商业地产设计领域的佼佼者外，还身兼中国香港（地区）商会―杭州商会会长、香港杭州下城区港籍人士联谊会副会长、浙商全国理事会主席团主席，杭商理事会常务理事等要职，专访2016“NOTA X YNID设计大师系列讲座”第五讲主讲嘉宾欧镇江，深入了解一个“专科医生”的独到商业眼光，洞悉商业地产设计背后的奥秘。

（一）商业地产的“专科医生”

  在2016“NOTA X YNID设计大师系列讲座”第五讲的演讲中，欧老师向台下观众提问互动，当问及“有多少人只专注做一种类型的设计？”时，台下在座的400余位观众举手的不超过5个。欧老师紧接着说道：“而我们意汇只做商业空间设计”。由此他把自己比喻为一个专科医生，而不是一个全科医生。他说；“我们只专注商业空间，把这个领域钻研到最深入”。

  作为一个“专科医生”，欧老师及他的团队在反复实践、深入钻研、系统梳理后，如今已构建出二套OA项目综合管理体系。在演讲中，欧老师真诚的把这套体系放到了大屏幕上，供大家参考，并详细讲解了每一环节具体的操作流程和需要面临并及时处理的问题。欧老师表示，因为此套系统的建立让他和团队的合作变得更为轻松有效率。当天在场从事商业设计的设计师朋友也纷纷表示，欧老师的OA项目综合管理体系对他们十分受用，可以从根本上解决问题，提高工作效率，更好的为甲方服务。

  在整个演讲当中，欧老师始终以他的团队为骄傲。他介绍，现今在杭州、上海、台湾、韩国几个地区的项目都已经形成系统化的管理，并由直属的团队在负责。他说：“合作是很重要的，我作为老板与我的团队合作，一直都是以合伙人制的关系在进行。我需要储备人才，激发出每一个人的才能，共同做好一件事情”。

  在演讲最后，欧老师还透露了自己未来事业的发展规划。作为一个设计师，在互联网革命的今天，他一直在探索如何进行设计行业的“+互联网”革命，在年底，我们将会看到欧老师掀起的设计行业的“+互联网”风潮。

（二）用甲方的思维做乙方的事

  “应该说，我是第一批从香港来内地做商业地产的人。”

学设计出身的欧镇江，早年在恒基兆业和新世界两家开发企业工作，从设计、推广到销售，他几乎在开发企业所有的职能部门里都待过，这也造就了欧镇江很强的综合能力。应该说，这几年的甲方经历让初涉商业地产的他获益颇丰。如今，做回设计老本行，欧镇江所收获的，是兼具了甲方的思维和乙方的功力。

  “以前看到有一些同事做住宅项目，很单一，很简单。就是设计好房型，做好推广，这已经是一种固定形态了。但我们做商业地产的时候，行业中还没有太多规范，很多的路都是由我们自己创造出来的。所以当时是做了很多失败的项目，但过程当中我们也得到很多学习的机会。现在，虽然我仍旧是乙方单位了，但是在与业主方洽谈项目的时候，我几乎不与他们谈设计。我所关注的是经营模式、盈利模式，是项目以后的定位，或者是开发商以后的投资。我所理解的设计方，并不是单纯地执行，而是俯瞰全局。”

  “所以做商业地产是好玩的，这是一个跨界的活儿。并非大家理解的，在学校读了设计出来就能做商业地产了。如果我只懂品牌招商不懂建筑规范，那怎么招商呢？难道我把一个儿童品牌放到四楼去，到签合同的时候才知道――哦，原来不能放四楼的啊！这是要闹笑话的。其实商业地产是一个很综合的业务，要求职业经理人必须是一个综合能力很强的角色。”

  在欧镇江的思维中，设计的第一要素是“合理”，如何定义“合理”？首先，开发商要生存，先满足生存，第二才能谈空间的营造，才能谈硬装软装的打造，才能谈灯光的陈布。总之，商家的需求第一，后面的都只是画龙点睛而已。

（三）做好“商业地产”这张名片

　　欧镇江断言，中国的商业地产领域会迎来一次洗牌，而这次洗牌，恰恰是欧镇江与意汇发展的最好时机。

　　对于香港意汇设计董事长欧镇江来说，一个好的商业地产项目不仅仅是建筑群的有机结合，对于投资者来说更是一张闪亮的名片。

　　“商业地产对于投资者来说是一张名片，具有风险性。它可以越做越好，让投资者日进斗金；也可能一日不如一日，成为投资者的负担。好的商业地产，可以为投资者建立更大的融资平台，保证投资者手中的现金流，这对于投资者的长远发展起着重要作用。”

　　在欧镇江的认知里，意汇设计就是要将客户的这张名片做得更加闪亮。

（四）令人瞩目的意汇

　　虽是一个香港人，但欧镇江的普通话相当标准。从2003年在杭州注册成立了意汇设计之后，他在杭州生活了近十年。

　　创业前的12年，他在香港从事商业地产开发，做过地产招聘、销售、租赁、设计等工作，对于商业地产有着丰富的经验和自己的认识。

　　在创立意汇设计之后，他着实干了几件漂亮的“大事”。

　　对于上海正大广场的改造，显示出欧镇江的功力。在接手正大广场时，这个项目的经营状况已经很差了。进行常规的改造已经无法解决问题，于是欧镇江另辟蹊径，对正大广场的定位、商品种类进行了新一轮的设计。从2005年开始改造到2009年完工，正大广场的租金由一年6千万直接飙升到5~6亿元，这对于业界来说是一个奇迹。

　　最让杭州人印象深刻的当是杭州大厦的设计了，这是意汇设计，也是欧镇江事业的一个里程碑。

　　杭州大厦购物城包括杭州大厦A座、B座，C座坤和店，D座华浙店，总建筑面积近14万平方米。购物城雄踞于杭城商业核心区块――武林广场，呈“Z”字型形态分布，坐拥得天独厚的地理条件和商业氛围。欧镇江在设计杭州大厦购物城时，将购物、美食、休闲娱乐、会议展览、住宿、办公写字楼为一体，汇聚了LV、HERMES、CARTIER、CHLOE、VALENTINO等国际顶级奢侈品品牌及国内众多知名品牌，融汇了强大的品牌阵容，完善的生活配套，引领着高端品质时尚生活。

　　欧镇江也有自己“顽皮”的一面。他在成都接过一个几千平方的小项目，并对这个项目进行了公园式的主题改造，使得该项目原本经营惨淡的局面一下子扭转了过来，租金上涨了300%，而接这个项目的初衷，则是欧镇江认为“它是一个有趣的项目。”

　　随着意汇设计口碑越来越好，知名度越来越大，得到了业界的普遍认可，欧镇江本人更是担任了香港商会杭州分会(筹)的会长，意汇设计的成员也由原来的几人增加到了150多人，专业从事商业地产的空间设计，旗下机构已遍布香港、上海、杭州、深圳等地。

（五）让意汇成为一个品牌

　　“我希望，能让意汇设计成为全中国商业地产行业最顶尖的设计团队，让意汇设计成为一个品牌，并在商业地产领域进行更加深入地扩展。”

　　从事商业地产设计多年，欧镇江对中国商业地产界有着自己的看法。他认为，目前中国的商业地产市场并不规范，其中最关键的问题可以归纳为三个字：不专业。很多商业地产设计团队都是由于这几年的火热行情，而半路出家的，对于商业地产的理解与认识并不透彻，还有一些开发商更是由不专业的团队来进行设计，往往会形成事倍功半的局面。欧镇江断言，中国的商业地产领域会迎来一次洗牌，为未来的规范市场打下基础。而这次洗牌，恰恰是欧镇江与意汇发展的最好时机。工欲善其事，必先利其器。要在市场中大浪淘沙，就必须增强自身实力。“不要自己当设计师，要懂得用人，合理地分配时间，做好团队的管理，这是企业发展的根本。”

　　欧镇江首先从内部做起，加强团队建设的力度。从2011年开始，公司成立了培训部，对外来设计师进行培训、考试；定期对市场信息的变化进行交流；发行内部刊物，开拓团队成员的视野，增加他们的内涵。

　　在外部，建立与商业地产相关的产业链，参与ICSC(国际购物中心协会)的互动与讨论，分析市场变化，并加强客户维护。他本人更是经常与客户一起出国考察，加强交流，形成默契。

　　“我一直认为，没有最好的设计，只有最适合的设计。”

　　现在，欧镇江的理念不再局限于做商业地产的设计者，他要为运营商和品牌商提供更多元化的服务，如招商引资等。

　　在目前的中国市场中，能与意汇设计相媲美的商业地产设计团队不多。对欧镇江威胁最大的是国际品牌。

　　“国人崇尚外国的设计团队，意汇设计就是要改变他们的这一观念。”

　　欧镇江认为，相对于国际品牌，意汇具有灵活性，所谓船小好调头，可以及时更改设计的思路以及方案，比较符合中国市场的现状，这也是意汇设计的核心竞争力之一。

　　目前意汇设计正在天津核心区域设计一个30万平方的商业地产，市场影响力、口碑、主动的形象包装，都在向着对意汇有利的一方发展。

　　在欧镇江的带领下，意汇崇尚创新，通过多位具备二十年以上商业设计经验的境外设计人员，与国内顶尖的资深专业室内设计师一起，将最前沿的商业经营理念与当地的商业文化习俗和消费习惯相结合，从而得以不断创建出富有创新性、启发性、可行性，且具有高成本效益、高商业价值的优秀设计作品。

　　与国际品牌持平，乃至超越，这是欧镇江将要去完成的事业。